Övrigt
Artikel 17:150 2017-05-30 Skriv ut

Ändring av villkor för bostadsrätt

Detta ställningstagande har upphävts, se artikel 17:323.


En väsentlig ändring av villkoren för upplåtelse av en bostadsrätt innebär enligt Skatteverket att den anses avyttrad och att en kapitalvinstberäkning ska göras.

Ändring av bostadsrätt

Det förekommer att bostadsrätter förändras på olika sätt. Till exempel att en bostadsrätt ombildas till två nya bostadsrätter, att två bostadsrätter ombildas till en ny, att en lägenhetsyta ökas medan en annan minskas. Det kan också vara så att en bostadsrätt utökas med ett vindsutrymme, en intilliggande hyreslägenhet eller en parkeringsplats. Eller att bostadsrättshavaren får tillgång till ett förråd eller en uteplats. I många fall ändras även villkoren för upplåtelsen i samband med sådana förändringar.

Skatteverket har klargjort vilka skatteeffekter sådana förändringar får.

Förändrade villkor

Enligt Skatteverket kan en förändring av villkoren för upplåtelse av en bostadsrätt innebära att hela den tidigare bostadsrätten har ersatts av en ny bostadsrätt genom ett byte, eller att den tidigare bostadsrätten kvarstår. Ersättning som betalas i samband med förändringar av en bostadsrätt ska skattemässigt hanteras olika beroende på om det gäller en väsentlig eller mindre ändring av upplåtelseavtalet, eller om avtalet inte ändras alls.

Väsentlig förändring = avyttring

Enligt Skatteverket innebär en väsentlig förändring av villkoren i upplåtelseavtalet att hela bostadsrätten anses avyttrad, vilket medför en kapitalvinstbeskattning.

Bostadsrätten anses då avyttrad för marknadsvärdet efter justering för den ersättning som betalats eller erhållits i samband med förändringen. Marknadsvärdet räknas därefter som ny anskaffningsutgift för den förändrade bostadsrätten.

Vad som menas med väsentlig förändring är enligt Skatteverket inte möjligt att närmare ange. Som exempel på en väsentlig förändring nämner Skatteverket dock att en lägenhet utökas eller minskas med en inte obetydlig yta, t ex att två bostadsrättshavare kommer överens om att överföra ett rum från den ena lägenheten till den andra.

Kalle och Elsa kommer överens om att 30 kvm av Kalles lägenhet ska föras över till Elsas lägenhet för 500 000 kr. Överföringen har godkänts av föreningen som justerar upplåtelseavtalen (insatser, andelstal och lägenhetsytor).

Överföringen innebär en väsentlig ändring av villkoren för upplåtelsen och båda de tidigare bostadsrätterna anses därför avyttrade. Kalles nya (minskade) bostadsrätt värderas till 1 500 000 kr, och Elsas (utökade) till 2 300 000 kr. Kalle anses därför ha fått en ny bostadsrätt värd 1 500 000 + 500 000 = 2 000 000 kr, som ersättning för sin gamla bostadsrätt. Elsa anses ha fått 2 300 000 – 500 000 = 1 800 000 kr för sin.

Kalle köpte sin ”gamla” bostadsrätt för 600 000 kr och ska därmed ta upp en kapitalvinst på 2 000 000 – 600 000 = 1 400 000 kr. Elsa köpte sin ”gamla” bostadsrätt för 1 300 000 kr och ska ta upp en kapitalvinst på 1 850 000 – 1 300 000 = 550 000 kr.

Om villkoren för uppskov är uppfyllda kan Kalle och Elsa få uppskov med beskattningen av eventuell kapitalvinst.

Anskaffningsutgiften för de nya bostadsrätterna är deras marknadsvärden, dvs 1 500 000 för Kalles och 2 300 000 för Elsas.

Mindre förändring

Om det är fråga om en mindre förändring anses bostadsrätten inte avyttrad. Någon kapitalvinstberäkning ska alltså inte göras i så fall. Med mindre förändring menas enligt Skatteverket t ex överföring av mindre förrådsutrymmen, ombyggnadsåtgärder vid exempelvis stambyte eller installation av hiss.

Den som betalar en ersättning i samband med en mindre förändring får lägga till beloppet till anskaffningsutgiften för bostadsrätten. Den som får en ersättning ska ta upp ersättningen som kapitalinkomst. Återbetalning av insats ska dock minska anskaffningsutgiften istället.

Inger och Pelle äger var sin bostadsrätt. Föreningen genomför en ombyggnation som innebär att Ingers lägenhet minskas med 4 kvm och Pelles utökas med 2 kvm. Upplåtelseavtalen skrivs om. Inger får 100 000 kr i ersättning, varav 20 000 kr avser minskning av insatsen. Pelle ska betala 50 000 kr till föreningen, varav 10 000 kr avser höjning av insatsen och resterande 40 000 kr är en upplåtelseavgift.

Detta är enligt Skatteverket en mindre förändring och bostadsrätterna anses därför inte avyttrade. Inger ska ta upp 80 000 kr som kapitalinkomst och ska minska bostadsrättens anskaffningsutgift med 20 000 kr. Pelle får höja anskaffningsutgiften för sin bostadsrätt med 50 000 kr.

Ingen förändring av upplåtelseavtalet

Om en förändring av bostadsrätten görs utan att upplåtelseavtalet ändras, anses bostadsrätten inte avyttrad oavsett storleken på förändringen. Istället beskattas eventuell ersättning som en hyresinkomst för lägenheten.

Bosse och Anna kommer överens om att 20 kvm av Bosses lägenhet ska föras över till Annas lägenhet för 500 000 kr den 1 juli 2017. Överföringen har godkänts av föreningen men upplåtelseavtalen justeras inte. Insatser, lägenhetsyta, andelstal och månadsavgifter behålls oförändrade. Bostadsrätterna anses därmed inte avyttrade, utan Bosse anses upplåta en del av sin bostadsrätt till Anna. Månadsavgiften för den överförda delen är 100 kr/kvm.

Bosse ska ta upp 500 000 kr som hyresinkomst. Han får schablonavdrag med 40 000 kr och får dessutom dra av månadsavgiften för den upplåtna delen (20 kvm x 100 kr x 6 månader = 12 000 kr), dvs sammanlagt 52 000 kr. I deklarationen ska Bosse alltså ta upp 500 000 – 52 000 = 448 000 kr som inkomst i kapital.

För Anna räknas betalningen på 500 000 kr som en hyreskostnad. Om bostadsrätten är en privatbostad är hyran en personlig levnadskostnad som varken är avdragsgill eller får läggas till anskaffningsutgiften till hennes bostadsrätt.

Framåtsyftande

Enligt Skatteverket ska det nya ställningstagandet tillämpas på förändringar av upplåtelseavtal från och med 1 januari 2018.

Skatteverkets ställningstagande 131 64027-17/111

Kommentar:

Skatteverkets syn på vilka skattekonsekvenser en förändring av en bostadsrätt leder till kan nog komma som en chock för många. Att en väsentlig förändring leder till att både den minskade och utökade bostadsrätten anses avyttrad till marknadsvärdet kan alltså leda till en kapitalvinstskatt som direkt ska betalas om inte villkoren för uppskov är uppfyllda. Och en ersättning som betalas utan att upplåtelseavtalet ändras får alltså inte läggas till omkostnadsbeloppet eller nyttjas på något annat sätt om bostadsrätten är en privatbostad. Om förändringen bedöms som ”väsentlig” eller ”mindre” kommer alltså att vara helt avgörande för om en orealiserad värdestegring på bostadsrätten ska beskattas omgående.

Frågan är om det är bostadsrättsföreningen som ska göra denna bedömning, och i så fall lämna kontrolluppgifter om förändringen bedöms som väsentlig. Frågan är också hur marknadsvärderingen ska gå till. Kommer det att krävas värderingsintyg från fastighetsmäklare eller ska man utgå ifrån att den ersättning som betalas för förändringen är marknadsmässig, och beräkna värdet på hela bostadsrätten utifrån denna ersättning?

Begränsad tillgång

BL Info Online är en betaltjänst från Björn Lundén Information AB.

Denna artikel har delats med dig och du kan därmed läsa artikeln i sin helhet. Du har dock begränsad tillgång till övriga delar av tjänsten.

Du som redan har tillgång kan gå till inloggningssidan.

Köp tjänsten

Klicka här för att köpa tjänsten i vår webbutik. Efter köpet får du direkt tillgång till tjänsten.

Prova gratis

Prova tjänsten inklusive vår nyhetspärm och vår frågeservice gratis i en månad. Läs mer