Artikel 2009-01-12 Skriv ut

Uppskov med kapitalvinst på privatbostad

Följande regler gäller för uppskov med kapitalvinst vid försäljning av privatbostäder.

Förutsättningar för uppskov

Enligt inkomstskattelagen (IL) har den som säljer sin privatbostad under vissa förutsättningar rätt att få uppskov med beskattningen av vinsten på denna bostad. Förutsättningarna för att få uppskov är att

  • den sålda bostaden (ursprungsbostaden) varit säljarens permanentbostad under minst ett år före försäljningen, eller under minst tre av de senaste fem åren
  • en ersättningsbostad anskaffas senast året efter försäljningen av ursprungsbostaden
  • säljaren flyttar in i ersättningsbostaden senast 2 maj andra året efter försäljningsåret
  • säljarens andel av vinsten vid försäljningen av ursprungsbostaden är minst 50 000 kr (10 000 kr vid tvångsförsäljning)

Har säljaren inte bosatt sig i någon ersättningsbostad senast 2 maj året efter försäljningsåret kan han få preliminärt uppskov.

Beräkning av uppskov

Om priset på ersättningsbostaden är minst lika högt som på den sålda ursprungsbostaden kan du få uppskov med hela kapitalvinsten, dock högst med takbeloppet (se nedan). Är priset på ersättningsbostaden lägre kan du bara få uppskov med en del.

Vid prisjämförelsen ska du för ursprungsbostaden utgå från nettoinkomsten, dvs priset minskat med försäljningsutgifter, t ex mäklararvode, säljarförsäkring och andra liknande utgifter.

För ersättningsbostaden utgår du från priset plus inköpsutgifter t ex mäklararvode, stämpelskatt (för lagfart) och liknande utgifter. Om ersättningsbostaden är ett småhus (gäller alltså inte bostadsrätt), får du dessutom räkna med utgifter för ny-, till- och ombyggnad fram till 2 maj andra året efter att du sålt ursprungsbostaden. Utgifter för reparationer får inte räknas med.

Utgifter för ny-, till- och ombyggnad anses höra till den tidpunkt då du mottagit den räkning eller faktura som visar vilket arbete som utförts.

Om ersättningsbostaden är anskaffad genom ett benefikt fång (gåva, arv, testamente eller bodelning) utgår du från eventuell ersättning i samband med anskaffningen (t ex vederlagsrevers) och lägger till utgifter för ny-, till- och ombyggnad.

Begränsning av uppskov

Om priset för ersättningsbostaden är lägre än det för ursprungsbostaden, kan uppskovsavdraget inte bli lika stort som den skattepliktiga kapitalvinsten. För försäljningar som görs från och med 21 juni 2016 minskas avdraget proportionellt.

Uppskovsbelopp = kapitalvinst* x ersättning för ersättningsbostad/ersättning för ursprungsbostad
* Kapitalvinsten ökad med eventuellt tidigare uppskov

Anna sålde sin villa för 2,5 miljoner kr och fick då en skattepliktig kapitalvinst på 600 000 kr. Hon köpte sedan en bostadsrätt för 2,1 miljoner kr. Hon kan få uppskov med 600 000 x (2 100 000/2 500 000) = 504 000 kr.

För resten av den skattepliktiga vinsten, 600 000 - 504 000 = 96 000 kr, får hon inte något uppskov utan denna del skattar hon för direkt.

För försäljningar under perioden 1 januari 2008 till och med 20 juni 2016 ska avdraget minskas med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningsbostaden.

Uppskovsbelopp = kapitalvinst* - (ersättning för ursprungsbostad - ersättning för ersättningsbostad)
* Kapitalvinsten ökad med eventuellt tidigare uppskov

Karin sålde sin villa för 1 miljon kr och fick då en skattepliktig kapitalvinst på 300 000 kr. Hon köpte sedan en bostadsrätt för 800 000 kr. Hon får uppskov med 300 000 - (1 000 000 - 800 000) = 100 000 kr.

För resten av den skattepliktiga vinsten, 300 000 - 100 000 = 200 000 kr, får hon inte något uppskov utan denna del skattar hon för direkt.

Observera att det bara går att få uppskov om uppskovsbeloppet blir minst 50 000 kr (minst 10 000 kr vid tvångsförsäljning) per person.

Takbelopp för uppskov

För försäljningar från och med 1 januari 2010 (deklarationen 2011) går det att få uppskov med högst 1 450 000 kr per bostad. För försäljningar under perioden 21 juni 2016 – 30 juni 2020 är taket för uppskovsavdrag dock slopat. Om försäljningen skett före 1 januari 2017 krävs en begäran till Skatteverket om att få tillämpa denna bestämmelse.

För försäljningar under 2008 och 2009 (deklarationen 2009 och 2010) var takbeloppet 1 600 000 kr. Om den sålda fastigheten har flera ägare ska takbeloppet proportioneras utifrån ägarnas andelar i fastigheten. För gamla uppskov gäller inte något tak.

Om vinsten vid en försäljning i januari 2016 är 2 milj kr kan säljaren få uppskov med högst 1 450 000 kr och måste därmed ta upp resterande 550 000 kr till beskattning.

Slutligt eller preliminärt uppskov

Om du flyttar in i ersättningsbostaden senast 2 maj året efter försäljningsåret kan du begära slutligt uppskov direkt. Detta deklareras på blankett K5/K6.

Om du inte har hunnit skaffa någon ersättningsbostad eller inte har hunnit flytta in i den när det är dags att deklarera försäljningen kan du istället begära preliminärt uppskov genom att sätta ett kryss på blankett K5/K6. Du begär sedan slutligt uppskov på blankett K2 i deklarationen påföljande år.

När du ansöker om preliminärt uppskov kan du inte få något deluppskov utan här gäller en allt eller inget-regel. Den del av kapitalvinsten (inklusive återförda gamla uppskovsbelopp) som överstiger taket för uppskovsbelopp (se ovan) ska dock tas upp till beskattning direkt.

Särskilt tillägg

Från och med inkomståret 2010 (deklarationen 2011) är det särskilda tillägget slopat.


För inkomstår 2009 och tidigare gäller följande:

Har du begärt preliminärt uppskov, men sedan inte skaffar någon ersättningsbostad senast året efter försäljningen eller inte bosätter dig där i rätt tid (dvs senast den 2 maj andra året efter försäljningen), måste du ta upp uppskovsbeloppet som intäkt i deklarationen året därpå. I så fall måste du dessutom ta upp ett särskilt tillägg på 10% av beloppet.

Det särskilda tillägget ska också beräknas om du fått preliminärt uppskov och visserligen köpt en ersättningsbostad inom föreskriven tid, men till ett lägre pris än försäljningspriset på den gamla bostaden. Skillnaden mellan det preliminära uppskovet och det slutliga uppskovet plus 10% tillägg på skillnadsbeloppet ska tas upp i inkomstslaget kapital.

Försäljning av ersättningsbostaden

När du säljer ersättningsbostaden ska du återföra det uppskovsbelopp du drog av vid försäljningen av ursprungsbostaden. På så sätt ökar kapitalvinsten (alternativt minskar kapitalförlusten) på ersättningsbostaden.

Delavyttring

Om du gör en delavyttring, dvs säljer en del av ersättningsbostaden, finns inga tydliga regler om hur uppskovet ska hanteras. Enligt vår mening bör dock en proportionell andel av uppskovet återföras vid delavyttringen.

Frivilligt deluppskov

Den som uppfyller kraven för uppskov kan välja att begära uppskov med bara en del av beloppet. Det lägsta uppskovsbeloppet är dock 50 000 kr (10 000 kr vid tvångsförsäljning), dvs samma belopp som gäller för att över huvud taget kunna få uppskov.

Deluppskov medges enbart vid ansökan om slutligt uppskov. Det går alltså inte att få deluppskov vid ansökan om preliminärt uppskov.

2015 säljer Lisa sin villa med en vinst på 300 000 kr. Hon flyttar in i sin ersättningsbostad först under 2016 och begär därför preliminärt uppskov i deklarationen 2016.

I deklarationen 2017 återför hon det preliminära uppskovet och begär slutligt uppskov med bara 200 000 kr (eftersom hon vill ta fram 100 000 kr till beskattning för att kunna kvitta bort en förlust hon gjort vid försäljning av aktier).

Frivillig återföring av uppskov

Det går när som helst att återföra hela eller delar av uppskovsbeloppet. Detta kan vara intressant t ex för att kvitta bort kapitalförluster.

Det lägsta belopp som får återföras frivilligt är dock 20 000 kr per år.

Överta uppskov vid benefika förvärv

Det går inte längre att ta över uppskov när en bostad övergår genom arv, testamente, gåva och bodelning. Undantag gäller vid arv eller testamente till make, sambo och hemmavarande barn under 18 år, samt vid bodelning i samband med separation eller dödsfall.

Ränta på uppskovsbelopp

För både gamla och nya uppskov ska en "ränta" på 0,5% av uppskovsbeloppet betalas varje år. Detta görs genom att en schablonintäkt på 1,67% av uppskovsbeloppet (vid beskattningsårets ingång) tas upp i inkomstslaget kapital och beskattas med 30%. Denna "ränta" (som i praktiken är en skatt) är inte avdragsgill.

Uppskovsbelopp Schablonintäkt Skatt (ränta)
500 000 kr 8 350 kr 2 505 kr
1 000 000 kr 16 700 kr 5 010 kr
2 000 000 kr 33 400 kr 10 020 kr
« Tillbaka till index

Om BL Info Online

BL Info Online är en betaltjänst från Björn Lundén Information AB som ger dig ständig tillgång till nyhetsartiklar, alltid uppdaterade eBöcker, dokumentmallar mm.

Klicka här för att logga in

Köp tjänsten

Klicka här för att köpa tjänsten i vår webbutik. Efter köpet får du direkt tillgång till tjänsten.

Prova gratis

Prova tjänsten inklusive vår nyhetspärm och vår frågeservice gratis i en månad. Läs mer