Övrigt
Artikel 16:39 2016-02-01 Skriv ut

Moms vid rumsuthyrning

Skatteverket har redogjort för när uthyrning av möblerade rum kan räknas som momspliktig hotellrörelse.

Momspliktig hotellrörelse mm

Skatteverket har i ett ställningstagande redogjort för under vilka förutsättningar rumsuthyrning är momspliktig.

Upplåtelse av rum, hyresrätter, bostadsrätter mm är normalt undantagen från momsplikt. Rumsuthyrning i hotellrörelse och liknande verksamhet är dock momspliktig (12% moms). Med liknande verksamhet menas t ex stuguthyrning och uthyrning av campingplatser.

Med hotellrörelse menas i det följande även liknande verksamhet.

Förutsättningar för momsplikt

Enligt Skatteverket ska följande villkor vara uppfyllda för att rumsuthyrningen ska vara momspliktig:

  • Uthyrningen avser tillfällig logi, och
  • Uthyrningen sker inom ramen för en hotellrörelse.

Är villkoren inte uppfyllda är uthyrningen momsfri.

Villkor 1: Tillfällig logi

Vid bedömningen om tillhandahållandet av logi är tillfälligt utgår man från avtalstiden och inte den faktiska vistelsetiden. Hänsyn ska dock tas till faktorer som tyder på att den faktiska avtalstiden är längre än den som angetts i hyresavtalet.

Enligt Skatteverket ska en uthyrningstid vara högst fyra månader för att räknas som tillfällig.

Terminsuthyrning av t ex möblerade rum i studentkorridorer räknas alltså inte som tillfällig logi.

Villkor 2: Hotellrörelse

För att en verksamhet ska räknas som hotellrörelse ska verksamheten inte vara av obetydlig omfattning. Dessutom ska ett av följande villkor vara uppfyllt:

  • Marknadsföringen av rummet ska vanligtvis ske till dygns- eller veckopris, eller
  • Reception och typiska hotelltjänster ska tillhandahållas, t ex städning, byte av sänglinne.

Om uthyrningen gäller en privatbostad eller hyreslägenhet anser Skatteverket att man dessutom ska ta hänsyn till sammanlagd uthyrningstid och omsättning. Det kan enligt Skatteverket då bara vara fråga om hotellrörelse om

  • uthyrningstiden överstiger sammanlagt 16 veckor per år, och
  • omsättningen överstiger 50 000 kr per år.

Se även Uthyrning av privatbostad i Faktabanken.

Ändrad inriktning

Om ett företag bedriver momspliktig hotellrörelse men i ett enskilt fall tecknar avtal om långtidsuthyrning av ett rum i högst 11 månader ska detta normalt inte påverka momsplikten.

Om innehållet och syftet i verksamheten eller i en del av verksamheten varaktigt ändrar inriktning kan dock momsplikten påverkas, t ex om företaget tecknar återupprepade avtal om långtidsuthyrning med samma avtalspart.

Hyr företaget ut rum till samma avtalspart i mer än 11 månader sammanlagt under en tolvmånadersperiod antas uthyrningen till denna avtalspart i fortsättningen vara momsfri, enligt Skatteverket.

Ett företag som sedan många år bedriver hotellrörelse tecknar avtal med Migrationsverket om tillhandahållande av tillfälligt boende för asylsökande, s k ABT-boende, till dygnspris (inklusive vissa hotelltjänster). Avtalet gäller uthyrning under sex månader, men kommer att förlängas automatiskt med sex månader om det inte sägs upp.

Enligt Skatteverket ska bedömningen av uthyrningstidens längd inte begränsas till det initiala avtalet. Eftersom avtalet förlängs automatiskt jämställs det i detta fall som ett långt avtal (mer än 11 månader), vilket innebär att verksamheten varaktigt har ändrat inriktning till långtidsuthyrning.

Uthyrningen räknas därmed som momsfri fastighetsupplåtelse och företaget har inte rätt att lyfta moms på kostnaderna.

Observera att jämkning av moms kan bli aktuell om verksamheten varaktigt ändrar inriktning och blir momsfri.

Rätt att lyfta moms

Det är inte tillåtet att lyfta moms på utgifter som hör till en stadigvarande bostad (se 04:8). Med stadigvarande bostad räknas en byggnad eller del av en byggnad som är inrättad för permanent boende eller används som stadigvarande bostad.

Förbudet mot momslyft för stadigvarande bostäder gäller dock inte ett rum eller en lägenhet (eller annan del av en byggnad) som uteslutande används för momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet. För att inte omfattas av förbudet krävs dock att det uthyrda rummet är avskilt från bostadsdelen (se även 05:3). Om privat användning av rummet/lägenheten förekommer ska förbudet tillämpas.

Exempel

Här följer ett antal exempel på situationer då det blir aktuellt att bedöma om verksamheten är momspliktig och om momsen får lyftas.

Tillfällig uthyrning av privatbostadslägenhet

Kalle hyr tillfälligt ut sin lägenhet under sju månader. Uthyrningen görs via ett företags webbplats och hyra tas ut per dygn. Kalle sköter städning och byte av sänglinne vid byte av hyresgäst. Lägenheten är under perioden uthyrd 120 dagar. Hyresinkomsterna uppgår till 96 000 kr. Kalle kommer själv att övernatta i lägenheten en till två dagar i veckan om den inte är uthyrd. Efter sjumånadersperiodens utgång ska han flytta tillbaka till lägenheten.

Enligt Skatteverket är villkoret om tillfällig logi uppfyllt eftersom uthyrningen avser en kort tid. Även villkoret om att uthyrningen sker inom ramen för en hotellrörelse är uppfyllt eftersom Kalle marknadsför uthyrningen till dygnspris och tillhandahåller typiska hotelltjänster. Kalles lägenhet är en privatbostad och då krävs dessutom att lägenheten hyrs ut mer än 16 veckor och att omsättningen överstiger 50 000 kr för att uthyrningen ska räknas som hotellrörelse. Även dessa förutsättningar är uppfyllda, vilket sammanfattningsvis innebär att Kalle bedriver momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse.

Kalle har dock ingen rätt att lyfta moms eftersom han tidvis använder lägenheten för eget boende. Moms på kostnader som hör direkt till den momspliktiga verksamheten får dock lyftas, t ex sänglinne, handdukar och rengöringsmedel.

Bed & breakfast och studentbostäder

Stina hyr ut tre möblerade rum i en separat byggnad på hennes privatbostadsfastighet. Rummen marknadsförs som Bed & breakfast till dygns- eller veckopris på en hotellbokningssajt på internet. I priset ingår frukost, sänglinne och handdukar, samt städning. Rummen hyrs under sommaren ut under sammanlagt 25 veckor och hyresinkomsterna uppgår till 87 500 kr. Under resten av året hyrs rummen ut till studenter terminsvis.

Enligt Skatteverket är villkoret om tillfällig logi uppfyllt för Bed & breakfast-uthyrningen eftersom den avser en kort tid. Även villkoret om att uthyrningen sker inom ramen för en hotellrörelse är uppfyllt under sommaren eftersom Stina marknadsför uthyrningen till dygns- eller veckopris och tillhandahåller typiska hotelltjänster. Rummen hyrs ut mer än 16 veckor och omsättningen överstiger 50 000 kr vilket innebär att även förutsättningarna vid uthyrning av en privatbostad är uppfyllda. Bed & breakfast-verksamheten räknas därmed som momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse.

Terminsuthyrningen till studenter räknas inte som hotellrörelse och är en momsfri uthyrning av bostad.

Stina har inte rätt att lyfta moms eftersom uthyrningen inte uteslutande avser momspliktig rumsuthyrning. Moms på kostnader som hör direkt till den momspliktiga verksamheten får dock lyftas, t ex sänglinne, handdukar och rengöringsmedel.

Bed & breakfast

Lena hyr ut tre möblerade rum i en separat byggnad på hennes privatbostadsfastighet. Rummen marknadsförs som Bed & breakfast till dygns- eller veckopris på en hotellbokningssajt på internet. I priset ingår frukost, sänglinne och handdukar, samt städning. Rummen hyrs ut under hela året och hyresinkomsterna uppgår till 125 000 kr. Rummen används inte privat.

Villkoren för att uthyrningen ska räknas som momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse är liksom i Stinas fall uppfyllda.

Eftersom uthyrningen i Lenas fall uteslutande avser momspliktig uthyrning av avskilda rum är förbudet mot momslyft på stadigvarande bostad inte aktuellt. Lena har därmed rätt att lyfta all moms som hör till den momspliktiga verksamheten.

Skatteverkets ställningstagande 131 675099-15/111

Kommentar:

Läs även om Skatteverkets uppfattning om hur momsen ska hanteras vid förmedling av tillfällig logi, se 16:128.

Begränsad tillgång

BL Info Online är en betaltjänst från Björn Lundén Information AB.

Denna artikel har delats med dig och du kan därmed läsa artikeln i sin helhet. Du har dock begränsad tillgång till övriga delar av tjänsten.

Du som redan har tillgång kan gå till inloggningssidan.

Köp tjänsten

Klicka här för att köpa tjänsten i vår webbutik. Efter köpet får du direkt tillgång till tjänsten.

Prova gratis

Prova tjänsten inklusive vår nyhetspärm och vår frågeservice gratis i en månad. Läs mer